Die Wohnung des Verstorbenen auflösen

Wer die Wohnung auflösen muss

Für die Wohnung eines Verstorbenen sind die Erben zuständig, nicht automatisch jeder aus der Familie. Wer erbt, ergibt sich aus einem Testament oder aus der gesetzlichen Erbfolge. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Sie entscheiden, ob sie die Wohnung übernehmen oder auflösen, und sie tragen die Kosten dafür, allerdings aus dem Nachlass.

Das ist wichtig, weil viele Angehörige in den ersten Tagen aus dem Gefühl heraus handeln und sofort mit dem Aufräumen beginnen. Genau das kann teuer werden. Bevor du auch nur einen Schrank ausräumst, solltest du wissen, ob du überhaupt Erbe bist und ob du das Erbe annehmen willst. Erst danach folgt die eigentliche Auflösung.

Gab es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Dann müssen alle gemeinsam entscheiden, was mit der Wohnung und dem Hausrat geschieht. Das kann dauern und Absprachen verlangen. Trefft die wichtigsten Entscheidungen gemeinsam und haltet sie am besten schriftlich fest, das beugt späterem Streit vor.

Erst das Erbe klären, dann räumen

Eine Erbschaft kannst du ausschlagen, etwa wenn der Nachlass überschuldet ist. Dafür hast du in der Regel nur sechs Wochen Zeit, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem du vom Erbfall und deiner Erbenstellung erfährst. Lebte der Verstorbene im Ausland oder bist du selbst im Ausland, sind es sechs Monate. Diese Frist steht in § 1944 BGB.

Hier liegt die größte Falle beim Wohnungsauflösen. Wer anfängt, die Wohnung auszuräumen, Möbel verkauft oder Wertgegenstände an sich nimmt, verhält sich wie ein Erbe. Das gilt rechtlich schnell als stillschweigende Annahme der Erbschaft. Danach kannst du das Erbe nicht mehr ausschlagen, auch dann nicht, wenn sich später hohe Schulden zeigen. Deshalb gilt: Solange du unsicher bist, ob der Nachlass werthaltig ist, wird nicht geräumt.

Erlaubt ist trotzdem, das Nötigste zu sichern und die Wohnung zu schützen. Du darfst verderbliche Lebensmittel entsorgen, Blumen gießen, ein Haustier versorgen und wichtige Papiere in Sicherheit bringen. Das gilt nicht als Annahme der Erbschaft. Erst das gezielte Verwerten des Hausrats ist der kritische Schritt.

Was du vor dem Räumen sichern solltest

Bevor eine Wohnung ausgeräumt wird, verschwinden erfahrungsgemäß Dinge, die später dringend gebraucht werden. Geh die Wohnung deshalb einmal in Ruhe durch und stelle die wichtigen Sachen an einen sicheren Ort. Dazu gehören vor allem:

• Persönliche Dokumente wie Personalausweis, Rentenbescheide, Versicherungspolicen und Kontounterlagen.
• Ein mögliches Testament, Sparbücher, Verträge und der Schlüsselbund.
• Wertsachen wie Schmuck, Bargeld, Münzen und wichtige elektronische Geräte.
• Persönliche Erinnerungsstücke wie Fotos, Briefe und Familienandenken.

Mach dir am besten Notizen und Fotos vom Zustand der Wohnung und von wertvollen Gegenständen. Das hilft dir später bei der Aufteilung in der Erbengemeinschaft und beim Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Den Mietvertrag kündigen

War der Verstorbene Mieter, endet der Vertrag nicht mit dem Tod. Er geht auf die Erben über, die ihn aber schnell beenden können. Nach § 580 BGB dürfen sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben. Es gilt dann die gesetzliche Frist von drei Monaten. Verpasst du die Monatsfrist, läuft der Vertrag normal weiter und die Miete belastet den Nachlass.

Anders ist es, wenn ein Ehepartner, eingetragener Lebenspartner oder ein Kind mit in der Wohnung gelebt hat. Diese Personen können nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten und wohnen bleiben. Wer nicht eintreten will, kann das innerhalb eines Monats ablehnen. Kläre also früh, ob jemand die Wohnung behalten möchte, bevor du kündigst.

Was eine Haushaltsauflösung kostet

Die Kosten hängen von der Größe der Wohnung, der Menge des Hausrats und dem Zustand ab. Als grobe Orientierung kannst du mit etwa 18 bis 40 Euro pro Quadratmeter rechnen, wenn eine Firma räumt. Die folgende Übersicht zeigt typische Größenordnungen. Sie sind eine Näherung und schwanken je nach Region und Anbieter.

Diese Kosten trägt der Nachlass. Fallen sie innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Erbfall an, zählen sie zu den Nachlassregelungskosten und mindern eine mögliche Erbschaftsteuer. Bewahre alle Rechnungen auf.

Selbst räumen oder eine Firma beauftragen

Du kannst die Wohnung selbst räumen oder eine Entrümpelungsfirma beauftragen. Selbst räumen spart Geld, kostet aber viel Zeit und Kraft, gerade emotional. Eine Firma nimmt dir die Arbeit ab, entsorgt fachgerecht und übergibt die Wohnung oft besenrein. Manche Firmen rechnen den Wert brauchbarer Möbel gegen und senken so den Preis.

Hole immer mehrere Angebote ein und lass dir den Umfang schriftlich bestätigen. Seriöse Anbieter besichtigen die Wohnung vorher und nennen einen festen Preis. Vorsicht bei Firmen, die am Telefon Pauschalpreise versprechen oder Vorkasse verlangen. Prüfe außerdem, ob die Entsorgung im Preis enthalten ist, denn Sondermüll und Elektrogeräte verursachen oft Zusatzkosten.

Was mit brauchbaren Dingen geschieht

Nicht alles muss auf den Sperrmüll. Gut erhaltene Möbel, Kleidung, Bücher und Hausrat kannst du verkaufen, verschenken oder spenden. Sozialkaufhäuser und gemeinnützige Einrichtungen holen brauchbare Sachen oft kostenlos ab. Das senkt nicht nur die Kosten, sondern fühlt sich für viele Angehörige besser an, als die Dinge eines geliebten Menschen wegzuwerfen.

Wenn mehrere Erben da sind, klärt vorher, wer welche Erinnerungsstücke bekommt. Fotografiert strittige Gegenstände und trefft die Aufteilung gemeinsam, bevor geräumt wird. Ist der Wert einzelner Stücke unklar, etwa bei Schmuck, Kunst oder alten Möbeln, lohnt sich vor dem Verkauf eine Schätzung. So verschenkt ihr nichts unter Wert.

Die Übergabe an den Vermieter

Ist die Wohnung leer, folgt die Übergabe. Erstellt dabei unbedingt ein schriftliches Übergabeprotokoll und lasst es von beiden Seiten unterschreiben. Notiert den Zustand der Räume und die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, am besten mit Fotos. So vermeidest du Streit über angebliche Schäden oder falsche Schlussrechnungen.

Ob du renovieren oder streichen musst, hängt vom Mietvertrag ab. Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind allerdings unwirksam, gerade wenn sie starre Fristen vorgeben. Lass dich im Zweifel beraten, bevor du auf eigene Kosten renovierst. Gib zum Schluss alle Schlüssel zurück und lass dir den Erhalt quittieren.

So gehst du Schritt für Schritt vor

1. Kläre, ob du Erbe bist und ob du das Erbe annehmen willst.
2. Sichere Dokumente, Wertsachen und Erinnerungsstücke, aber verwerte noch nichts.
3. Kündige den Mietvertrag fristgerecht nach § 580 BGB oder kläre einen Eintritt.
4. Entscheide, ob du selbst räumst oder eine Firma beauftragst, und hole Angebote ein.
5. Löse den Haushalt auf und dokumentiere den Zustand.
6. Übergib die Wohnung mit Protokoll, Zählerständen und allen Schlüsseln.

Häufige Fragen