Eigenbedarfskuendigung pruefen und abwehren

Wie du eine Eigenbedarfskündigung prüfst und abwehrst

Eine Eigenbedarfskündigung wehrst du ab, indem du sie zuerst auf ihre Wirksamkeit prüfst und erst danach über deine weiteren Rechte nachdenkst. Der Vermieter darf wegen Eigenbedarf nur kündigen, wenn er die Wohnung ernsthaft für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts braucht, und er muss diesen Bedarf im Kündigungsschreiben konkret erklären. Genau daran scheitern viele Kündigungen. Zieh die Kündigung deshalb nicht als gegeben hin, sondern bring sie zu einem Mieterverein oder Anwalt. Selbst wenn der Eigenbedarf echt ist, hast du oft noch Anspruch auf eine Sperrfrist, einen Widerspruch wegen Härte oder zumindest auf mehr Zeit.

Wichtig zu wissen ist, dass eine Eigenbedarfskündigung immer eine ordentliche Kündigung mit Frist ist, keine fristlose. Du musst also nicht sofort raus, sondern hast mindestens die gesetzliche Kündigungsfrist, die mit der Wohndauer steigt. Diese Wochen und Monate sind die Zeit, in der die Prüfung und deine Verteidigung stattfinden.

Wann Eigenbedarf überhaupt zulässig ist

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung als Wohnung für sich selbst oder für eine bestimmte nahestehende Person benötigt. Zum begünstigten Kreis gehören die Familienangehörigen und die Angehörigen des Haushalts. Anerkannt sind klar die engen Verwandten wie Kinder, Eltern, Enkel und Geschwister sowie der Ehe- oder Lebenspartner. Auch eine Pflegekraft, die im Haushalt lebt, kann darunterfallen. Je weiter die Verwandtschaft entfernt ist, desto genauer muss der Vermieter das persönliche Verhältnis darlegen.

Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Der Vermieter muss verständlich machen, warum genau diese Person genau diese Wohnung braucht, etwa weil das Kind zum Studium in die Stadt zieht oder die Eltern pflegebedürftig werden und in die Nähe sollen. Ein bloß vernünftiger Wunsch reicht, aber ein reines Aufstocken, ein Vorwand oder ein weit überzogener Bedarf trägt die Kündigung nicht. Wenn der Vermieter zum Beispiel eine Vierzimmerwohnung für eine einzelne Person beansprucht, kann das Gericht das als rechtsmissbräuchlich werten.

Der Bedarf muss außerdem gerade jetzt bestehen und darf nicht auf Vorrat angemeldet werden. Kündigt der Vermieter, obwohl die Bedarfsperson erst in mehreren Jahren einziehen will, ist der Bedarf noch nicht konkret genug. Umgekehrt musste der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung schon absehbar gewesen sein. Wer die Wohnung für eine Person beansprucht, die selbst gerade eine vergleichbare eigene Wohnung frei hat oder problemlos anderweitig unterkommt, wird es schwer haben, das Gericht zu überzeugen. Auch diese Zweifel gehören in die Prüfung der Kündigung.

Woran du eine angreifbare Kündigung erkennst

Ob eine Eigenbedarfskündigung hält, entscheidet sich an vier Punkten, die du der Reihe nach durchgehen kannst. Die Beratungsstelle prüft am Text genau diese vier Fragen, und schon eine verneinte kann die Kündigung zu Fall bringen.

1. Die Form: Ist die Kündigung schriftlich auf Papier und eigenhändig unterschrieben? Eine Kündigung per E-Mail oder ohne Unterschrift ist unwirksam.
2. Die Begründung: Nennt das Schreiben die konkrete Person und den konkreten Grund? Eine Floskel wie "wegen Eigenbedarf" ohne Angabe, für wen und warum, reicht nicht aus.
3. Die Sperrfrist: Wurde deine Wohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft? Dann kann der neue Eigentümer für Jahre gar nicht kündigen.
4. Die Härte: Würde der Auszug für dich oder deine Familie eine besondere Härte bedeuten? Dann kommt ein Widerspruch in Betracht.

Ein häufiger Fehler der Vermieterseite betrifft die Anbietpflicht. Wird während der Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus frei, muss er sie dir anbieten. Tut er das nicht, kann das die Kündigung unwirksam machen. Und fällt der Eigenbedarf vor deinem Auszug ganz weg, muss der Vermieter dich unverzüglich informieren, sonst haftet er.

Wann eine Sperrfrist den Eigenbedarf blockiert

Wenn deine Mietwohnung erst nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurde, schützt dich eine Kündigungssperrfrist. Der neue Eigentümer darf sich für eine bestimmte Zeit nicht auf Eigenbedarf berufen. Diese Frist beträgt im Normalfall drei Jahre und beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt haben viele Bundesländer die Frist per Verordnung verlängert, in Städten wie Berlin und München auf bis zu zehn Jahre.

Dieser Schutz gilt auch dann, wenn nicht an eine einzelne Person, sondern an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber gemeinsam verkauft wurde. Er greift also gerade in den Fällen, in denen Investoren ganze Häuser aufkaufen und die Mieter durch Eigenbedarf verdrängen wollen. Ob und wie lange in deinem Fall eine Sperrfrist gilt, hängt vom Ort und vom Datum der Umwandlung ab. Das lässt sich mit einem Blick ins Grundbuch und in die Landesverordnung klären, und genau das sollte eine Beratungsstelle für dich prüfen, bevor du auf eine solche Kündigung reagierst.

Widerspruch wegen Härte

Auch eine formal wirksame Eigenbedarfskündigung kannst du nicht einfach hinnehmen müssen. Über die Sozialklausel kannst du der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für dich, deine Familie oder einen Angehörigen deines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Anerkannte Härtegründe sind zum Beispiel hohes Alter, eine schwere Erkrankung, eine Schwangerschaft, eine tiefe Verwurzelung nach sehr langer Wohndauer oder der Umstand, dass du trotz ernsthafter Suche keinen zumutbaren Ersatzwohnraum findest.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und begründet sein, und du solltest ihn mit Nachweisen belegen, etwa ärztlichen Attesten oder einer Dokumentation deiner erfolglosen Wohnungssuche. Fristgerecht ist er in der Regel spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter dich in der Kündigung nicht auf dein Widerspruchsrecht hingewiesen, kannst du den Widerspruch noch im späteren Räumungsprozess erklären. Erfolg hat er, wenn deine Härte im Einzelfall schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters, und darüber entscheidet am Ende das Gericht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Manche Eigenbedarfskündigung ist von Anfang an nur ein Vorwand, um einen unliebsamen oder günstigen Mieter loszuwerden. War der Eigenbedarf vorgetäuscht, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Ersetzen muss er dann die Kosten, die dir durch den ungerechtfertigten Auszug entstanden sind, also zum Beispiel Umzugskosten, Maklergebühren und die Mehrkosten einer teureren neuen Wohnung über mehrere Jahre. Das kann schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen.

Ein starkes Anzeichen für einen vorgetäuschten Eigenbedarf liefert die Rechtsprechung selbst: Zieht die angebliche Bedarfsperson nach weniger als sechs Monaten wieder aus, oder wird die Wohnung kurz nach deinem Auszug erneut vermietet oder verkauft, wird ein vorgetäuschter Eigenbedarf vermutet. Deshalb lohnt es sich, nach einem erzwungenen Auszug im Auge zu behalten, was mit der Wohnung geschieht. Wer den Verdacht hat, sollte die neuen Verhältnisse dokumentieren und sich beraten lassen, denn der Anspruch auf Schadensersatz verjährt nicht sofort.

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