Mietminderung bei Schimmel und Maengeln

Darf ich bei Schimmel und anderen Mängeln die Miete kürzen?

Ja, bei einem echten Mangel darfst du die Miete mindern. Das Recht entsteht nach § 536 BGB von selbst, sobald der Mangel die Nutzung deiner Wohnung spürbar beeinträchtigt, du musst es nicht erst beantragen. Voraussetzung ist aber, dass du den Mangel dem Vermieter angezeigt hast und dass er nicht nur unerheblich ist. Ein tropfender Wasserhahn reicht nicht, ein feuchtes, schimmelndes Schlafzimmer schon.

Eine Mietminderung ist kein Trick und keine Bestrafung des Vermieters. Sie gleicht aus, dass du für eine Wohnung mit Mangel weniger bekommst, als du bezahlst. Genau deshalb ist sie an Regeln gebunden. Wer sie richtig macht, steht auf sicherem Boden. Wer sie falsch macht, riskiert im schlimmsten Fall die Wohnung. Der folgende Weg zeigt, wie du auf der sicheren Seite bleibst.

So gehst du richtig vor

Die Reihenfolge ist wichtig. Wer sofort weniger überweist, ohne den Mangel vorher anzuzeigen, verliert seine Rechte, selbst wenn der Mangel echt ist. Erst dokumentieren, dann anzeigen, dann handeln.

1. Dokumentiere den Mangel: Fotos mit Datum, Videos, bei Schimmel die betroffene Fläche und die Räume. Führe ein kurzes Protokoll, wann was aufgetreten ist.
2. Zeige den Mangel schriftlich an, per Brief oder E-Mail, und beschreibe ihn genau. Bitte um Beseitigung und setze eine angemessene Frist, meist zwei bis vier Wochen.
3. Kündige an, dass du die Miete ab jetzt minderst, wenn der Mangel bestehen bleibt.
4. Bei klarem Mangel: mindere die Miete um eine angemessene Quote. Bei Unsicherheit über die Höhe: zahle die volle Miete ausdrücklich unter Vorbehalt weiter und fordere das Geld später zurück.
5. Hebe alle Belege auf, auch die Antworten des Vermieters. Im Streit zählt, was du beweisen kannst.

Wie hoch darf die Minderung sein?

Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab: von der Schwere des Mangels, den betroffenen Räumen und der Dauer. Eine feste gesetzliche Tabelle gibt es nicht. Was kursiert, sind Spannen aus einzelnen Gerichtsurteilen, und sie sind Anhaltspunkte, keine Garantie. Berechnet wird die Minderung immer von der Bruttomiete, also der Warmmiete inklusive Nebenkostenvorauszahlung.

Diese Werte kannst du als Orientierung nehmen, wenn du eine erste Quote festlegst. Im Zweifel liegst du mit einer vorsichtigen Minderung besser als mit einer zu hohen. Ein Beispiel: Bei einer Warmmiete von 900 Euro und einer Minderung von 20 Prozent zahlst du 180 Euro weniger, also 720 Euro. Genau diese 180 Euro musst du im Streitfall rechtfertigen können. Wichtig ist auch der Zeitraum: Gemindert wird nur, solange der Mangel besteht. Ist er nach drei Wochen behoben, gilt die Minderung anteilig nur für diese drei Wochen, nicht für den ganzen Monat. Rechne deshalb tageweise, wenn ein Mangel mitten im Monat auftritt oder verschwindet.

Bei Schimmel entscheidet die Ursache

Schimmel ist der häufigste Streitpunkt im Mietrecht, weil beide Seiten ihn verursacht haben können. Liegt die Ursache in der Bausubstanz, etwa in einer schlechten Dämmung, undichten Fenstern oder aufsteigender Feuchtigkeit, ist es ein Mangel, und du darfst mindern. Entsteht der Schimmel dagegen allein durch falsches Heizen und Lüften, ist die Minderung ausgeschlossen, und du kannst sogar für die Beseitigung haften.

Weil die Ursache so wichtig ist, zählt die Beweislage. Grob gilt: Du musst nachweisen, dass der Schimmel da ist und die Wohnung beeinträchtigt. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Ursache aus deinem Bereich stammt, wenn er sich darauf beruft. Deshalb sind deine Fotos, dein Protokoll und im Ernstfall ein Sachverständigengutachten so wertvoll. Lüfte und heize normal und nachvollziehbar, dann steht deine Seite gut da.

Wenn der Vermieter nicht reagiert: deine weiteren Rechte

Die Minderung ist nicht dein einziges Mittel. Wenn der Vermieter den Mangel trotz Frist nicht beseitigt, hast du weitere Rechte, die du kombinieren kannst. Sie erhöhen den Druck, ohne dass du dich angreifbar machst.

Neben der Minderung steht dir ein Zurückbehaltungsrecht zu: Du darfst einen zusätzlichen Teil der Miete vorübergehend einbehalten, bis der Mangel behoben ist. Anders als die Minderung bekommt der Vermieter dieses Geld nach der Reparatur zurück, es ist also nur ein Druckmittel. Reagiert er weiter nicht, kannst du den Mangel nach Ablauf einer Frist selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a BGB). Das nennt sich Selbstvornahme und eignet sich vor allem für klar abgrenzbare, dringende Reparaturen. Bei einer Gesundheitsgefahr, etwa großflächigem Schimmel, solltest du zusätzlich das Gesundheitsamt einschalten. Sein Bericht ist ein starkes Beweismittel. Für all diese Schritte gilt: dokumentiere jede Frist und jede Antwort, und hol dir bei größeren Beträgen vorher Rat.

Die Falle: zu viel gemindert, Wohnung in Gefahr

Die größte Gefahr bei der Mietminderung ist, zu viel auf eigene Faust einzubehalten. Summiert sich dein Rückstand auf zwei Monatsmieten, darf der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 BGB). Das gilt auch dann, wenn ein Mangel vorlag, die von dir gewählte Quote aber zu hoch war. Ein Gericht kann dir hinterher recht geben und die Wohnung trotzdem verloren sein.

Es gibt eine Rettung: Zahlst du den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 BGB). Diese Schonfristzahlung solltest du aber nur als Notbremse verstehen, nicht als Plan. Der bessere Weg ist von Anfang an die vorsichtige Quote oder die Zahlung unter Vorbehalt. Hol dir im Zweifel früh Rat beim Mieterbund oder einem Mietrechtsanwalt, bevor du das erste Mal weniger überweist. Eine Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein kostet meist unter hundert Euro im Jahr und enthält die Beratung samt Prüfung deiner Minderungsquote. Bei einem echten Mangel ist dieses Geld oft die beste Absicherung, die du treffen kannst.

Häufige Fragen