Die Wohnung ist gekuendigt: was jetzt zaehlt

Deine Wohnung ist gekündigt, was zählt jetzt?

Wenn deine Wohnung gekündigt wurde, zählt zuerst, dass du nicht sofort ausziehst und nichts unterschreibst. Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis noch nicht automatisch, und sie zwingt dich nicht zum Auszug. Aus deiner Wohnung raus musst du erst, wenn du dem Auszug selbst zustimmst oder ein Gericht nach einer Räumungsklage die Räumung anordnet. Bis dahin hast du Zeit, und die solltest du nutzen. Lies den Brief genau, notiere das Datum, und bring die Kündigung zu einem Mieterverein oder zur Mietrechtsberatung, bevor du dem Vermieter antwortest.

Der Grund für diese Ruhe ist einfach: Ein großer Teil aller Kündigungen hält einer Prüfung nicht stand. Mal fehlt die eigenhändige Unterschrift, mal wurde per E-Mail oder Messenger gekündigt, mal ist gar kein Grund genannt. Wer in Panik auszieht, verschenkt Rechte, die ihm zustehen. Wer die Kündigung prüfen lässt, gewinnt im besten Fall die Wohnung und im schlechtesten Fall mehr Zeit für die Suche nach einer neuen.

Ein Wort zur Vorsicht: Manche Vermieter legen der Kündigung einen Aufhebungsvertrag bei oder bieten eine Abfindung fürs schnelle Ausziehen an. Unterschreibe so etwas nie sofort. Mit einem Aufhebungsvertrag gibst du freiwillig alle Rechte auf, die dir gegen die Kündigung zustünden, und die Fristen und der Kündigungsschutz fallen weg. Eine Abfindung kann im Einzelfall sinnvoll sein, aber nur, wenn sie höher ist als das, was dir dein Verbleib oder eine erfolgreiche Verteidigung wert wäre. Lass jedes solche Angebot vorher durchrechnen, statt es unter Druck anzunehmen.

Ordentliche oder fristlose Kündigung, wo liegt der Unterschied?

Es gibt zwei Arten der Vermieterkündigung, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Zeit sie dir lassen. Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis mit einer Frist von mehreren Monaten. Sie ist nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, das er im Kündigungsschreiben nennen muss. Die fristlose Kündigung dagegen soll das Mietverhältnis sofort beenden. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, der so schwer wiegt, dass dem Vermieter das Warten auf die Frist nicht zuzumuten ist, etwa erhebliche Mietschulden.

Ein berechtigtes Interesse für die ordentliche Kündigung ist gesetzlich geregelt. Am häufigsten sind drei Gründe: Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige braucht, eine schuldhafte Vertragsverletzung durch dich als Mieter, und die sogenannte wirtschaftliche Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile hätte. Die Kündigung muss den Grund konkret benennen. Ein pauschaler Satz wie "wegen Eigenbedarf" ohne Angabe, für wen und warum, reicht nicht aus.

Welche Kündigungsfristen für den Vermieter gelten

Bei der ordentlichen Kündigung hängt die Frist davon ab, wie lange du schon in der Wohnung wohnst. Je länger das Mietverhältnis, desto länger die Frist, die der Vermieter einhalten muss. Kündigst du selbst, gilt dagegen immer eine Frist von drei Monaten, egal wie lange du dort gewohnt hast. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.

Diese Fristen gelten nur für die ordentliche Kündigung. Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung entfällt die Frist, deshalb ist sie so viel gefährlicher. Umso wichtiger ist es, gerade bei einer fristlosen Kündigung sofort zu prüfen, ob der genannte Grund die harte Folge überhaupt trägt.

Wann eine Kündigung unwirksam ist

Eine Kündigung ist unwirksam, wenn sie gegen die Formvorschriften verstößt oder wenn der Grund die Kündigung nicht rechtfertigt. Der häufigste Fehler ist die Form. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen, also auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder Messenger ist unwirksam, ebenso eine ohne Unterschrift. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben, und wenn du mit mehreren Personen im Mietvertrag stehst, muss die Kündigung an alle gerichtet sein.

Der zweite große Bereich ist der Grund. Bei der ordentlichen Kündigung muss ein berechtigtes Interesse vorliegen und im Brief stehen. Fehlt es oder ist es nur behauptet, ist die Kündigung angreifbar. Bei Eigenbedarf muss der Vermieter erklären, für welche Person er die Wohnung braucht und warum. Ist der Eigenbedarf vorgeschoben, also nur ein Vorwand, um dich loszuwerden, ist die Kündigung rechtswidrig, und du kannst später sogar Schadensersatz verlangen. Ob dein Fall darunterfällt, kann eine Beratungsstelle in wenigen Minuten am Text der Kündigung ablesen.

Wie du einer Kündigung widersprichst

Gegen eine ordentliche Kündigung kannst du Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für dich oder deine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das nennt man die Sozialklausel. Eine Härte liegt zum Beispiel bei hohem Alter, schwerer Krankheit, einer Schwangerschaft oder dann vor, wenn du trotz ernsthafter Suche keinen zumutbaren Ersatzwohnraum findest. Mit dem Widerspruch kannst du verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, befristet oder unbefristet.

1. Prüfe, ob im Kündigungsschreiben auf dein Widerspruchsrecht und die Frist hingewiesen wurde. Fehlt der Hinweis, kannst du den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären.
2. Sammle Belege für deine Härte: ärztliche Atteste, Nachweise über die erfolglose Wohnungssuche, Angaben zu Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen.
3. Lege den Widerspruch schriftlich ein, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses, und begründe ihn mit deinen Härtegründen.
4. Lass den Widerspruch von einem Mieterverein oder Anwalt prüfen, damit er vollständig ist und die richtigen Nachweise enthält.

Wichtig ist der Unterschied zur fristlosen Kündigung wegen Mietschulden: Dagegen hilft die Sozialklausel nicht. Wer im Zahlungsverzug ist, muss einen anderen Weg gehen, und den gibt es.

Was bei Kündigung wegen Mietschulden gilt

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietschulden gilt eine besondere Rettung: die Schonfristzahlung. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn du mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten ganz oder mit einem erheblichen Teil im Rückstand bist, oder wenn über einen längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Wird aber der gesamte Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam, und du darfst bleiben.

Genau hier setzt die Hilfe des Amtes an: Das Jobcenter oder das Sozialamt kann diesen Rückstand als Darlehen übernehmen und rechtzeitig überweisen. Zwei Dinge musst du dabei wissen. Erstens heilt die Zahlung nur die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann diese ordentliche Kündigung wirksam bleiben, deshalb gehört der Fall in fachkundige Hände. Zweitens funktioniert die Schonfristzahlung nicht, wenn du in den letzten zwei Jahren schon einmal so eine Kündigung auf diese Weise geheilt hast.

Häufige Fragen